¿Cómo funciona un crédito hipotecario?
El banco te presta un porcentaje del valor del inmueble, generalmente entre el 70% y el 80%. Vos devolvés ese préstamo en cuotas mensuales durante el plazo que acordaron.
Cada cuota tiene dos partes: una es el capital y la otra parte son los intereses. La forma en que se combinan esas dos partes depende del sistema de amortización francés, el más usado en los créditos hipotecarios argentinos.
Mientras pagás, la propiedad queda hipotecada como garantía, pero la vivís con total normalidad. Nadie te saca de tu casa mientras estés al día.
Hay un límite importante: la relación entre tu cuota y tus ingresos no puede superar el 25-30% de tus ingresos netos. Es una forma de proteger tu bolsillo, no solo al banco.
Y si en algún momento dejás de pagar, el banco puede ejecutar la garantía. En la práctica, esto significa que puede rematar el inmueble para recuperar lo prestado.
Tipos de crédito hipotecario en Argentina
No todos los créditos hipotecarios funcionan igual. Estas son las variantes que vas a encontrar hoy en el mercado argentino.
Crédito hipotecario tradicional (tasa fija)
La cuota queda fija o con un ajuste pactado desde el inicio. La ventaja es la previsibilidad: sabés desde el primer mes cuánto vas a pagar. La desventaja es que la cuota inicial suele ser más alta que en un UVA. Hoy está poco ofertado en Argentina.
Crédito hipotecario UVA
¿Qué son los créditos hipotecarios UVA? Son créditos hipotecarios cuyo capital se expresa en UVAs (Unidades de Valor Adquisitivo), que se actualizan según la inflación (CER). El crédito UVA es, hoy, la línea más elegida en Argentina.
La cuota inicial es más baja, pero se ajusta mes a mes. La tasa de interés fija ronda entre el 3% y el 9,5% anual, más la actualización por UVA.
La ventaja es el acceso: al arrancar con una cuota más baja, es más fácil calificar. El riesgo aparece si la inflación sube mucho más rápido que tu sueldo: ahí la cuota puede volverse pesada. Hoy más de 20 bancos ofrecen esta línea.
Crédito para refacción de vivienda
Sirve para ampliar, reparar o mejorar una vivienda que ya tenés. Puede ser hipotecario, con garantía real, o personal, sin garantía. En general, los montos y los plazos son menores que los de un crédito para comprar una propiedad.
No alcanza con mirar la tasa: también importa el costo financiero total, que suma seguros y gastos administrativos al costo real del crédito.
Requisitos para sacar un crédito hipotecario
Si querés saber cómo sacar un crédito hipotecario, el primer paso es revisar si cumplís con estos requisitos:
Ingresos demostrables: en relación de dependencia, monotributo o autónomo. La cuota no puede superar el 25-30% de tus ingresos netos. Podés sumar ingresos con un cotitular, como tu pareja o un familiar.
Antigüedad laboral mínima: generalmente, 1 año en tu empleo actual.
Edad: que te permita terminar de pagar el crédito antes de jubilarte. El límite suele estar entre 65 y 75 años, según el banco.
Ahorro previo: necesitás cubrir el 20-30% del valor de la propiedad que el banco no financia.
Buen historial crediticio: no estar en situación irregular en las centrales de riesgo. Podés consultar tu situación en el Banco Central de la República Argentina (BCRA) antes de iniciar el trámite.
Documentación del inmueble: tasación, título de propiedad y libre de deuda.
Seguros obligatorios: de vida y del inmueble, durante toda la vigencia del crédito.
Si pensás sumar a alguien como cotitular o garante, vale la pena que sepas que ser garante de un crédito o contrato tiene riesgos que conviene conocer antes de firmar.
¿Cómo calcular la cuota de un crédito hipotecario?
Tres factores determinan tu cuota:
el monto del préstamo,
la tasa de interés
y el plazo.
Cuanto más alto el monto o la tasa, y más corto el plazo, más alta la cuota.
Un ejemplo simplificado:
Si pedís un crédito de $50.000.000 a 20 años con una tasa UVA + 8,5% TNA, tu cuota inicial sería de aproximadamente $434.000 (capital + interés, sin contar seguros ni gastos administrativos).
A medida que la UVA se ajusta por inflación, la cuota sube en pesos. Pero si tu sueldo acompaña esa inflación, la relación cuota-ingreso se mantiene estable.
Cada banco tiene su propio simulador online para hacer esta cuenta con tus números reales. Y un consejo: para calcular la cuota de un préstamo, no te quedes solo con la tasa. Comparar el CFT entre bancos te da una foto más completa de cuánto te va a costar el crédito.
