¿Qué son las expensas y qué conceptos incluyen cada mes? 🏢

Si hay una palabra que acapara la atención tanto de quienes pagan alquiler como de quienes poseen una vivienda, es “expensas”. Ese monto que a veces te lo dicen y se te ponen los ojos como platos porque no entendés para qué quieren tanta plata.

Sin embargo, las expensas están presentes en todos los inmuebles en propiedad horizontal o en barrios con espacios comunes, incluso en las cocheras de los edificios, ¿sabías? Por esto, es fundamental que puedas entender qué te cobran en ese total misterioso, por qué, y cómo leer cada elemento en el resumen -que de resumen pareciera tener poco y nada- que te llega cada mes.

Te explicamos lo que tenés que saber sí o sí sobre cómo se liquidan las expensas de un edificio, complejo habitacional, barrio cerrado, etc.

🏢 ¿Qué son las expensas de una casa o departamento?

Las expensas son los gastos destinados al mantenimiento del edificio y, por lo tanto, se pagan entre todas las personas que allí habitan, sean propietarias o inquilinas, de manera proporcional según el porcentaje que el reglamento de copropiedad le asigna a cada unidad, que suele depender de su superficie. O sea, un departamento de 3 ambientes paga mayores expensas que un dos ambientes o un monoambiente.

Claramente, son obligatorias y llegan todos los meses.

Un detalle importante: las expensas se componen principalmente de dos partes: el resumen de lo que sucedió durante el mes que está terminando o ya terminó, con el detalle de todos los gastos y el estado de cuenta del consorcio; y lo que se recaudará para el mes siguiente.

🔑 ¿Quién paga las expensas: inquilino o propietario?

Oficialmente, debe pagar quien sea propietario del inmueble, pero si éste se encuentra alquilado, entonces la responsabilidad cae en el inquilino. Pero ¡ojo! que no tiene que pagar todo. En general, la persona inquilina paga las expensas ordinarias y la propietaria, las extraordinarias. No, no significa que sean de mal gusto, ahora te explicamos bien, che.

La regla exacta depende de cuándo firmaste tu contrato de alquiler:

➡️ Entre julio de 2020 y diciembre de 2023: con la Ley 27.551, la persona inquilina no paga las expensas extraordinarias (Fuente: Código Civil y Comercial, artículo 1209, texto de la Ley 27.551).

➡️ Desde fines de diciembre de 2023: el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551, y quién paga cada concepto depende de lo que diga el contrato (Fuente: Decreto 70/2023, artículo 249).

Por eso, leé la cláusula de expensas antes de firmar. Y si te aparece una extraordinaria en el resumen y el contrato no dice nada, hablalo con la persona propietaria antes de pagarla. Eso sí, aunque pague la persona inquilina, la propietaria sigue obligada frente al consorcio si queda una deuda (Fuente: Código Civil y Comercial, artículo 2050).

Si alquilás, las expensas se suman todos los meses al alquiler, así que está bueno saber cuáles te tocan. Y pesan cada vez más: en la Ciudad de Buenos Aires, las expensas subieron 42,2% interanual en octubre de 2026, y los alquileres, 29,8% (Fuente: IPCBA, Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, octubre de 2026). Para calcular cuánto cuesta alquilar un departamento, sumá siempre las expensas al precio del alquiler.

Alquiler y expensas viajan juntos en tus gastos de la casa, y los dos suben con el tiempo. Hagamos números antes de que llegue el próximo ajuste: chequeá cuánto queda tu alquiler con la calculadora de alquileres de Naranja X.

⚠️ Es un tema legal: ante un conflicto con tu contrato, consultá con un abogado o una abogada, o con la Defensoría del Pueblo de tu ciudad.

📋 ¿Qué diferencia hay entre expensas ordinarias y extraordinarias?

Las expensas ordinarias cubren los gastos de todos los meses; las extraordinarias, obras o mejoras puntuales que vota la asamblea. Con la comparación se entiende mejor, ¿no? Básicamente están, por un lado, las expensas que te cobran mensualmente -que más o menos, son siempre iguales- y, por el otro, esos montos especiales que están destinados a cubrir una necesidad específica que excede a los gastos ordinarios del edificio, y que en general paga la persona propietaria.

La tabla muestra cómo funciona cada tipo de expensa según el Código Civil y Comercial vigente. Ojo: el reglamento de tu consorcio y tu contrato de alquiler pueden cambiar algún detalle.

Para qué son: ¿qué tipo de gastos entran en cada una?

Las expensas ordinarias contemplan los gastos comunes del consorcio, como:

• Sueldo y cargas sociales del personal que trabaja en el lugar.

• Gastos de luz, agua y gas del edificio.

• Artículos de limpieza.

• Mantenimiento de ascensores y bomba de agua.

• Honorarios de la administración.

• Honorarios por reparaciones de carácter habitual, entre otros.

En cambio, las expensas extraordinarias contemplan gastos destinados a realizar mejoras que incrementen el valor del edificio y, obviamente, excedan los gastos habituales de mantenimiento. Para que estos gastos entren, la asamblea de propietarios tiene que aprobarlos (e informar a los inquilinos de lo que se decida).

Además, muchos consorcios suman el fondo de reserva: una plata que se junta mes a mes para imprevistos, como una reparación urgente. Cada propietario aporta si el reglamento lo prevé (Fuente: Código Civil y Comercial, artículo 2046, inciso d).

Cada cuánto llegan: ¿todos los meses?

• Ordinarias: llegan todos los meses en la liquidación.

• Extraordinarias: aparecen cuando la asamblea aprueba una obra, y a veces se cobran en varias cuotas.

Quién las decide: ¿la administración o la asamblea?

• Ordinarias: la administración las liquida según el reglamento y lo que ya aprobó la asamblea.

• Extraordinarias: las dispone la asamblea de propietarios (Fuente: Código Civil y Comercial, artículo 2048).

Quién las paga si alquilás: ¿inquilino o propietario?

• Ordinarias: en general, la persona inquilina, si el contrato lo dice.

• Extraordinarias: en general, la persona propietaria.

🧮 ¿Cómo se calcula el valor de las expensas?

El valor de tus expensas sale de sumar todos los gastos del consorcio del mes y multiplicar ese total por el porcentaje de tu unidad. Como quizás ya notaste, el valor de las expensas va a ser la suma de todos esos gastos que es necesario cubrir para el buen funcionamiento del edificio.

Hagamos números con un ejemplo ilustrativo (las cifras pueden variar en cada edificio):

• Gastos del consorcio en el mes: $12.000.000.

• Monoambiente con 2,5% según el reglamento: $12.000.000 × 2,5% = $300.000 de expensas.

• Tres ambientes con 4% en el mismo edificio: $12.000.000 × 4% = $480.000 de expensas.

El porcentaje de tu unidad figura en el reglamento de copropiedad y en la liquidación de cada mes. Ojo: si cambia de un mes a otro, preguntale a la administración por qué.

Como las expensas se repiten todos los meses, entran en tus gastos fijos. Chusmeá qué porcentaje de tus ingresos destinar a gastos fijos para que no te desarmen el mes.

¿Por qué hay meses en que las expensas son más altas?

Por más que los gastos sean casi siempre los mismos, puede pasar que en algunos meses las expensas sean más altas que otros.

Esto puede pasar por muchos factores. Por ejemplo, si en el edificio hay calefacción central, es probable que aumenten las expensas durante los meses de invierno ya que también sube el consumo de gas. O en junio y diciembre, cuando se le paga el aguinaldo al personal, también hay un incremento en el valor. Si el encargado o encargada se toma vacaciones, hay que buscar suplentes.

Mirá octubre de 2026: en la Ciudad de Buenos Aires, las expensas subieron 2,8% en el mes y la tarifa de gas por red, 5,4% (Fuente: IPCBA, Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, octubre de 2026). Los servicios del edificio mueven el total.

🧾 ¿Cómo leer la liquidación de expensas?

La liquidación de expensas trae, por un lado, el detalle de lo que se gastó en el mes y, por el otro, cuánto le toca pagar a tu unidad.

La city porteña tiene un modelo único de liquidación de expensas que nació en 2012 y hoy se llama Mis expensas. Y si bien en el resto de las provincias no hay una norma que marque cómo debe presentarse en el resumen, la verdad es que muchos municipios toman el modelo de CABA como base.

La idea es facilitar tanto la confección del resumen por parte de los administradores de consorcios, como la lectura del mismo por parte de propietarios e inquilinos que después tienen que pagar.

En este sentido, en la Ciudad, los resúmenes de liquidación de expensas tienen que incluir:

• Los datos de la administración y el consorcio.

• Remuneraciones al personal y cargas sociales.

• Estado financiero del consorcio.

• Resumen de movimientos bancarios.

• Estado patrimonial del consorcio.

• Pagos hechos por suministros, servicios y seguros.

• Formas de pago disponibles para vecinos y vecinas.

👉 Desde el 1 de agosto de 2024, la liquidación en la Ciudad tiene que traer un código QR o un link para ver los comprobantes de los gastos (Fuente: Disposición 1146/DGDYPC/2024, Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires).

Tomá nota: para leer tu parte, buscá el porcentaje de tu unidad, el total a pagar, el vencimiento y si arrastrás saldo del mes anterior. Si un gasto no te cierra, pedile el comprobante a la administración.

💸 ¿Cómo pagar las expensas?

Las expensas se pagan con las formas de pago que indica la liquidación de cada mes, y muchas administraciones aceptan transferencias, también desde Naranja X. Si la administración tiene CBU o CVU, podés transferirlas desde tu app de billetera virtual como cualquier otro pago.

La plata puede salir de tu cuenta gratuita de Naranja X, sin hacer fila en ninguna ventanilla. Y si siempre se te pasa la fecha, programá el pago: así funcionan las transferencias programadas de Naranja X.

Las expensas llegan junto con la luz, el gas e internet. Desde la misma app podés pagar tus servicios con Naranja X.

💡 Guardá el comprobante y mandáselo a la administración si te lo pide, así acredita el pago a tu unidad.

⚠️ ¿Qué pasa si no pagás las expensas?

Si no pagás las expensas, la deuda suma los intereses que fija el reglamento y el consorcio puede cobrarla por vía judicial. El certificado de deuda que firma la administración, aprobado por el consejo de propietarios si existe, es título ejecutivo (Fuente: Código Civil y Comercial, artículo 2048). O sea, es un documento que le permite al consorcio ir directo a un juicio de cobro.

Si alquilás y dejás de pagar, la persona propietaria igual responde ante el consorcio (Fuente: Código Civil y Comercial, artículo 2050).

La buena noticia es que hay salida: si no llegás, hablá con la administración antes del vencimiento y pedí un plan de pagos.

¿Ya tenés un poco más claro el panorama sobre las expensas? Si no es así, ¡preguntá nomás! Que capaz hasta podemos darte una respuesta coherente. ¡No prometemos nada, pero lo intentaremos con la mejor de las ondas!